Roosvelt — Thu, 06 Oct 2005 12:27:22 GMT

Ma boulangère me dit souvent qu’investir dans la pierre « c’est du concret du solide et que ça ne baisse jamais » et qu’elle plaint tous ces malheureux qui ont perdu de l’argent en bourse.

Cette idée est particulièrement répandue parmi la génération du baby-boom.

Faites un test simple, demandez à vos parents ce qu’ils penseraient si à 30 ans vous achetiez un 2 pièces de 45 m2 à 200 000 euros avec 20 ans de crédit ?

La réponse sera toujours la même : « c’est une bonne chose, il faut se constituer un Patrimoine quand on est jeune, tu revendras dès que tu auras des enfants pour racheter plus grand, c’est bien mon enfant tu penses à ton avenir, blablalbla… ».

Faites après le même teste, en demandant à vos parents si vous investissiez 200 000 euros en cash sur le CAC 40 qu’est-ce qu’ils en penseraient ?

La réponse sera encore une fois toujours la même : « tu as pété les plombs où quoi, tu crois quand même pas qu’on va te filer du pognon pour faire le con en bourse, blalblabla».

Or, en 2003 et 2004, la bourse va surpasser l’immobilier en terme de plus-value, et cette dernière ne supporte pas les frais de mutation propres à l’immobilier (frais d’agence et frais de notaire). La bourse ne supporte pas non plus les charges de copropriété et la taxe foncières propre à la l’immobilier. La bourse possède, enfin, une liquidité totale (on peut vendre toutes ses actions en moins de 30 secondes), ce qui nécessite minimum plusieurs mois dans l’immobilier. De plus, sur le long terme, les placements boursiers surpassent les placements immobiliers en terme de rendement !

Mais pour les baby-boomers, investir en bourse c’est NIET et encore NIET et plus que NIET et ce, encore plus depuis le krach boursier de 2000 !

Comme le dit ma boulangère : « on me fait le coup une fois mais pas deux ».

Comment expliquer cette Amour pour la pierre, et cette Haine de la bourse de la part des papy-boomers ?

La génération du baby boom ne fait qu’extrapoler ce qu’elle a fait au même age mais en oubliant que la situation économique n’a malheureusement strictement rien à voir. Elle réalise des investissements locatifs et pousse ses enfants à l’achat d’immobilier, parfois via des donations ; ce faisant, ils sont les premiers moteurs de la bulle immobilière.

Pourtant comme le dit si bien ma boulangère : « les temps changent ».

Ainsi, en 1975 un couple d’employés achetait un pavillon de banlieue avec un crédit sur 15 ans à 12% d’intérêts, mais l’inflation sur la durée de l’emprunt dépassait allégrement les 10%/an (14% en 1983 !) et leurs salaires étaient automatiquement indexés sur cette dernière (en outre, ils pouvaient compter sur une progression de carrière quasi assurée).

En 2005, ce même couple d’employés intermédiaires ne peut espérer acheter qu’un petit appartement en seconde, voire troisième couronne d’une grande métropole avec un prêt sur une durée minimum de 20-25 ans et avec une perspective de progression de salaire plus que limitée. L’inflation très faible (1.8% en 2004), ne réduit plus le poids des mensualités d’emprunts au fil du temps. Les taux bas ne compensent pas la hausse des prix et abouti à des mensualités beaucoup plus élevées (cf Question n°2).

Pourtant les actions ou l’immobilier sont des actifs qui obéissent à la même règle du marché : la loi de l’offre et de la demande.

L’immobilier est un actif qui se comporte strictement comme les autres actifs : actions, or, matières premières…parfois ça monte, parfois ça descend.

Ainsi le cours des prix de l’immobilier ont baissé entre, 1968 et 1975, 1980 et 1985, 1991 et 1998 et monté entre, 1975 et 1980, entre 1985 et 1991 et depuis 1998.

Une action n’est pas « qu’un vulgaire bout de papier », mais représente une quote-part d’une entreprise qui détient elle-même des biens réels (usines, immobiliers, etc…). L’immobilier n’est donc, ni plus, ni moins, « concret » qu’une action.

Par contre la fixation des cours de l’immobilier sont influencés par deux facteurs que l’on ne retrouve sur aucun autre marché : l’affectif des propriétaires et l’opacité de l’information.

En effet, le propriétaire immobilier s’identifie à son bien. Vendre son domicile est toujours un moment difficile car il comporte une très grande part d’affectif que l’on ne retrouve évidement pas dans des actions. Toutefois, en période de bulle, cet affectif peut amener les propriétaires à des comportements totalement irrationnels du type : « c’est mon bien, j’y ai mes souvenirs qui n’ont pas de prix donc mon bien est forcément hors de prix ». Le problème, c’est que l’affectif n’a strictement aucun effet sur la détermination de la valeur intrinsèque d’un actif. Il peut conditionner l’acte d’achat ou de vente mais ne peut jamais en justifier le prix qui dépend d’autres fondamentaux (démographie et revenu des ménages).

Ensuite, en bourse, le principe de base est celui de la transparence et de la libre accessibilité à l’information. Tous les acteurs doivent pouvoir accéder à la même information au même moment. Une multitude de dispositions pénales sanctionnent toute atteinte à ce principe. Ainsi, une société cotée qui publie de fausses informations comptables (CF l’affaire ENRON) et trompe ainsi les actionnaires sur sa valorisation encourt des sanctions pénales. De même, par exemple, une personne qui dispose d’informations privilégiées non encore publiques pour réaliser des plus-values boursières encourt également de lourdes sanctions pénales. A cette transparence de l’information s’ajoute une transparence totale sur le prix (cours) de chaque action à tout moment. En fonction de ces éléments, chaque acteur peut ainsi librement décider d’acheter ou de vendre des actions.

Le marché de l’immobilier, qui renferme pourtant une capitalisation très largement supérieure à celle de la bourse, présente les caractéristiques totalement inverses : l’opacité et la manipulation de l’information y est la règle, la transparence l’exception.

Question :